Финансирование жилстроительства и нюансы права собственности

В последнее время участники процесса финансирования жилищного строительства – юридические и физические лица, вкладывающие деньги в строительство квартир, а заодно и их контрагенты, выполняющие функции застройщиков, столкнулись с проблемой оформления либо регистрации права собственности на вновь построенные квартиры.

Суть ее в следующем.

В настоящий момент наблюдается разнообразие форм финансирования жилищного строительства. Не претендуя на составление исчерпывающего перечня, можно упомянуть следующие способы организации указанных отношений:

– договоры паевого участия и инвестиционные договоры, достаточно распространенные в 1990-х – начале 2000-х годов, однако сейчас теряющие популярность из-за (1) отсутствия налоговых льгот и (2) наличия рисков признания таких операций предоставлением финансовых услуг по доверительному управлению финансовыми активами, с вытекающим из этого требованием их лицензирования1;

(1 См. письма Комитета Верховной Рады по вопросам финансов и банковской деятельности от 04.03.2004 г. № 06-10/220 .)

– договоры на строительство объекта жилого фонда, имеющие признаки договора подряда. Указанные договоры не претендуют на особый режим налогообложения, но и не требуют лицензирования как финансовые услуги;

– договоры комиссии или поручения, по которым посреднику (или самому застройщику – встречается и такое) поручается заключить одну или несколько сделок, направленных на строительство объекта жилого фонда. Операции в рамках таких договоров подпадают под определенные налоговые льготы согласно пп. 7.9.1 Закона О Прибыли, и в отношении них тоже можно вести речь об отсутствии лицензирования;

– договоры управления имуществом в рамках фонда финансирования строительства (ФФС) согласно Закону «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» (далее – Закон о ФФС).

Указанные операции, хоть и требуют значительного «оргресурса» (регистрация финансовой компании, получение лицензии), имеют ряд налоговых преимуществ.

Трудности могут возникнуть, когда счастливый обладатель вновь построенного жилья (или действующий в его интересах представитель застройщика) приступает к регистрации права собственности на квартиру.

Отметим, что данная процедура нашла отражение в нескольких документах, в частности в:

– Законе «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничениях»;

– Временном положении о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество (утверждено приказом Минюста от 07.02.2002 г. № 7/5, далее – Временное положение).

Анализ второго документа (значение которого подчас переоценивается настолько, что в народе его называют «Конституцией БТИ») позволяет заключить, что интересующая нас процедура на практике может проистекать двумя способами:

1) путем «регистрации» права собственности в узком смысле слова, когда работники БТИ на представленных заявителем правоустанавливающих документах (перечень которых приведен в приложении 1 к Временному положению) делают отметку (штамп) о регистрации соответствующих прав;

2) путем «оформления» права собственности, когда местные органы исполнительной власти или органы местного самоуправления выдают свидетельство о праве собственности (к его подготовке зачастую привлекаются все те же БТИ) на основании представленных заявителем документов, которые правоустанавливающими не являются. Перечень таких документов приведен в пп. 6.1«а» Временного положения.

Итак, Временное положение предлагает нам два перечня документов, благодаря которым запускается процедура оформления или регистрации права собственности. Если сопоставить их с описанными выше альтернативами финансирования жилищного строительства, то невооруженным глазом просматриваются лишь те документы, которые образуются в результате заключения договоров паевого участия и инвестиционных договоров и позволяют «оформить» право собственности.

Приведем соответствующую цитату из п. 6.1 Временного положения:

«Оформление права собственности на объекты недвижимого имущества производится с выдачей свидетельства о праве собственности: а) местными органами исполнительной власти, органами местного самоуправления: – инвесторам, которые в установленном законодательством Украины порядке получили в собственность объекты недвижимого имущества или его части, построенные за их средства, при наличии соответствующего решения местного органа исполнительной власти, органа местного самоуправления, акта приемки-передачи объекта (части) инвестору; – физическим и юридическим лицам при представлении договора о паевом участии в строительстве объекта недвижимого имущества, акта о приеме объекта в эксплуатацию и акта приемки-передачи данного объекта».

Что же делать всем остальным «инвесторам», заключившим договоры подряда, комиссии, доверительного управления?

Мы считаем, что в рассматриваемой ситуации уместнее воспользоваться процедурой «оформления» права собственности на вновь созданное имущество. При этом мы бы порекомендовали заявителям обратить внимание на последний абзац упомянутого пп. 6.1«а»:

«физическим и юридическим лицам на основании документов, установленных законодательством, подтверждающих их право собственности на объекты недвижимого имущества, кроме правоустанавливающих документов, предусмотренных в приложении 1 к пункту 2.1 Временного положения о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество».

Заметим, что приведенная формулировка – достаточно абстрактна. В ней не сказано, что искомые документы могут быть выданы именно государственным органом. Значит, таким документом вполне может быть и договор. Далее: в процитированном абзаце не ограничен круг законодательных актов, которыми бы определялся перечень правоустанавливающих документов. По нашему мнению, к числу таких законодательных актов относятся Гражданский кодекс, а также Закон о ФФС.

В тексте ГК в нашу пользу работают:

– ч. 2 ст. 11 «Основания возникновения гражданских прав и обязанностей», согласно которой гражданские права и обязанности возникают на основании договоров и иных сделок;

– ч. 1 ст. 328 «Основания приобретения права собственности», согласно которым право собственности приобретается по основаниям, не запрещенным законом, в частности по сделкам (следовательно, документом, подтверждающим возникновение права собственности, может быть в принципе любой договор, в котором содержательно присутствуют соответствующие условия);

– специально для договоров, опосредующих строительство объектов недвижимости, – ч. 1 и 2 ст. 331 «Приобретение права собственности на вновь созданное имущество», которые имеет смысл привести полностью:

«1. Право собственности на новую вещь, изготовленную (созданную) лицом, приобретается им, если иное не установлено договором или законом. Лицо, изготовившее (создавшее) вещь из своих материалов на основании договора, является собственником этой вещи. 2. Право собственности на вновь созданное недвижимое имущество (жилые дома, здания, сооружения и т. п.) возникает с момента завершения строительства (создания имущества). Если договором или законом предусмотрен прием недвижимого имущества в эксплуатацию, право собственности возникает с момента его приема в эксплуатацию. Если право собственности на недвижимое имущество в соответствии с законом подлежит государственной регистрации, право собственности возникает с момента государственной регистрации».

Значит, как и в ситуации с паевым договором, для оформления права собственности на вновь построенный объект жилого фонда желательно иметь акт, подтверждающий надлежащее выполнение работ и передачу квартиры, а также акт о приеме объекта строительства в эксплуатацию;

– специально для договоров комиссии – ст. 1018 «Право собственности комитента»:

«Имущество, приобретенное комиссионером за счет комитента, является собственностью комитента».

То есть представляется целесообразным помимо прочего представить договор комиссии или другой документ, подтверждающий, что строительство осуществлялось в интересах комитента.

Что касается ФФС, то лучше ссылаться на специальный Закон о ФФС, статьи 13 и 19 которого закрепляют за учредителем управления (то есть за доверителем, вложившим деньги в ФФС) право собственности на вновь построенное жилье и устанавливают процедуру оформления такого права, в частности определяют перечень необходимых для этого документов.

Приведем абз. 3 и 4 ст. 19:

«На основании данных о фактической общей площади объектов инвестирования доверитель по текущей цене измерительной единицы объекта инвестирования осуществляет окончательные расчеты с управляющим ФФС и получает у управляющего ФФС справку по установленной форме в обмен на свидетельство об участии в ФФС. Справка является документом, подтверждающим право доверителя на получение в собственность закрепленного за ним объекта инвестирования. Полученную от управляющего ФФС справку доверитель предоставляет застройщику для последующего оформления права собственности на закрепленный за ним объект инвестирования».

С учетом вышеизложенного, по нашему мнению, Временное положение позволяет выйти на более широкий перечень документов, опосредующих оформление права собственности на вновь построенное жилье, чем того хочется работникам БТИ и прочим чиновникам. Но если им это непонятно, следует отстаивать свои права активнее – со ссылкой на ч. 3 ст. 182 ГК «Государственная регистрация прав на недвижимость», которая гласит:

«Отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделок по недвижимости, уклонение от регистрации, отказ от предоставления информации о регистрации могут быть обжалованы в суд».

И ваша проблема вскорости станет проблемой БТИ. Тогда – уж поверьте – само Временное положение скоренько распишут для самых непонятливых. Потому что никакая это не Конституция, а так – подзаконный акт, подверженный, между прочим, весьма частым изменениям. И вообще, нам представляется неправильной ситуация, когда процедурный документ препятствует реализации материальных прав, которые предоставлены законами.

Посему описанная выше проблема на самом деле – такая же временная, как и Положение. Если лишить полстраны возможности регистрации права собственности, то ни Временное положение, ни БТИ попросту не будут выполнять возложенные на них функции и возникнет резонный вопрос: зачем она нам вообще нужна – такая регистрация?

---

Вернуться в раздел 'Статьи'